hipotecarios
Comprar casa con 10% de pie en Chile: cómo funciona FOGAES en 2026
banca.me
·
Para comprar una casa con 10% de pie en Chile existe FOGAES, el Fondo de Garantías Especiales. Es una garantía del Estado que respalda parte del crédito ante el banco y permite que el financiamiento llegue hasta el 90% del valor de la vivienda, o sea que pongas un pie de 10% en vez del 20% tradicional. Aplica solo a viviendas nuevas, se pide directamente en el banco al momento de tomar el crédito hipotecario y queda sujeto a evaluación crediticia.
La mayoría de la gente que busca casa nunca escuchó la sigla. Y los que la escucharon suelen tener información vieja: casi todo lo que circula en internet describe el programa original de 2023, con topes y plazos que ya no existen. Desde el 17 de agosto de 2026 rige una versión ampliada, con más cupos, un tope de precio más alto y vigencia extendida. Acá está lo vigente, con las fuentes al final.
Si el pie sigue siendo el muro, en banca.me puedes financiar hasta el 75% del pie en cuotas sin interés, para viviendas nuevas de inmobiliarias en convenio y sujeto a evaluación.
Qué es FOGAES exactamente
FOGAES es el Fondo de Garantías Especiales. Está regido por la Ley N°21.543, del 13 de febrero de 2023, es administrado por BancoEstado, que tiene la representación legal del Fondo, y es fiscalizado por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF).
El mecanismo, en palabras del Ministerio de Hacienda, es que la garantía estatal respalda parte del financiamiento ante la institución financiera y puede facilitar el acceso al crédito con un pie menor, sujeto a la evaluación crediticia correspondiente. Traducido: el Estado le dice al banco "si esta persona deja de pagar, yo respondo por una parte". Con ese respaldo, el banco se anima a prestar más plata sobre el valor de la propiedad y a exigirte menos pie.
El programa de vivienda que rige hoy se llama Programa de Garantías Apoyo a la Vivienda Nueva. Fue incorporado por la Ley N°21.748, publicada el 29 de mayo de 2025, que modificó la Ley 21.543 agregando un nuevo artículo sexto transitorio y reemplazando al programa original de 2023.
Qué cambió el 17 de agosto de 2026
Esta es la parte que casi nadie tiene actualizada. Desde el 17 de agosto de 2026 rige una ampliación del FOGAES:
Variable | Antes | Desde el 17 ago 2026 |
|---|---|---|
Cupos totales | 50.000 | 80.000 |
Tope de valor de la vivienda | 4.000 UF | 6.000 UF |
Vigencia del beneficio | Informada por el sitio oficial como "desde junio 2025 y hasta junio 2027" | Hasta el 31 de mayo de 2028 |
El proyecto que amplía el FOGAES fue aprobado por unanimidad en la Cámara de Diputados y despachado por el Senado el 11 de agosto de 2026. Modificó tanto la Ley 21.748, del subsidio a la tasa, como la Ley 21.543 del propio Fogaes, y autorizó aportes fiscales al patrimonio del Fondo por hasta US$ 175 millones.
El salto del tope importa harto en la práctica. Con el nuevo límite de 6.000 UF, cerca del 88% de las viviendas nuevas disponibles en el país queda dentro del rango de precio que cubre el beneficio, según el Informe Nacional Inmobiliario de la CChC citado por Hacienda. Antes, con tope de 4.000 UF, quedabas fuera apenas mirabas algo un poco más grande o mejor ubicado.
Cuánto puede bajar tu dividendo
El Ministerio de Hacienda publicó un ejemplo oficial: para una vivienda de 5.000 UF financiada a 25 años con un crédito del 90%, el dividendo mensual bajaría de aproximadamente $ 950.000 a $ 850.000 con la ampliación del Fogaes, y a cerca de $ 770.000 si se combina con la exención de IVA a la vivienda nueva.
⚠️ Ese ejemplo es un cálculo oficial de referencia, no una oferta. Tu dividendo real depende de la tasa que te ofrezca tu banco, del plazo, de los seguros y de tu evaluación crediticia.
Requisitos del programa vigente
Vivienda nueva. El programa vigente es el "Programa de Garantías Apoyo a la Vivienda Nueva". No cubre vivienda usada.
Financiamiento no superior al 90% del valor de la vivienda. De ahí sale el pie de 10%.
No aplica a compraventas derivadas de promesas anteriores al 31 de diciembre de 2024.
Tope de precio de la vivienda: 6.000 UF desde el 17 de agosto de 2026.
Evaluación crediticia del banco. La garantía no reemplaza el análisis de riesgo. Si no calificas para el crédito, FOGAES no te salva.
Sobre la cobertura de la garantía, gob.cl informó que en el nuevo Programa bajo la Ley 21.748 el Estado actúa como aval cubriendo hasta el 60% del valor de una vivienda nueva, y que la garantía dura la mitad del plazo del crédito, con un mínimo de 5 años y un máximo de 15.
⚠️ Transparencia: no pudimos verificar en una fuente primaria cómo se relacionan numéricamente ese "hasta 60% del valor de la vivienda" con el "pie de 10%". Parecen métricas distintas, una es cobertura de riesgo frente al banco y la otra es el porcentaje financiado del precio, pero no encontramos un documento oficial que explique la equivalencia exacta. Si necesitas ese detalle para decidir, pídelo por escrito a tu banco.
Cómo se pide: no hay ventanilla aparte
Acá está el malentendido más caro. No se postula a FOGAES como se postula a un subsidio del Minvu. Según BancoEstado, el postulante debe acercarse a la institución financiera de su preferencia e indicar que quiere solicitar este beneficio. No existe una ventanilla de postulación separada, y el porcentaje que cubre la garantía puede variar según la evaluación crediticia de cada entidad.
⚠️ Tampoco es automático. Tienes que pedirlo expresamente cuando estés tramitando el crédito hipotecario, y de ahí en adelante corre la evaluación normal del banco.
Qué ofrecen los bancos hoy
Entidad | Condición informada |
|---|---|
BancoEstado ("Hipotecario PRO 2026" / "Hipotecazo") | Tasa PRO de 3,10% anual (UF+3,10%) exclusiva para operaciones con garantía estatal FOGAES, financiamiento de hasta 90% del valor de la propiedad, plazos de hasta 30 años, para viviendas de hasta 4.000 UF. |
Banco Santander (Crédito Hipotecario con Subsidio al Dividendo) | Tasa de 3,32% para escrituras firmadas durante agosto de 2026, condicionada a calificar para FOGAES y para el subsidio de la Ley 21.748. Tope de 4.000 UF, o 3.000 UF si el cliente usa subsidio DS1 o DS19. |
BancoEstado (lanzamiento original, 2023) | Crédito hipotecario en UF con garantía FOGAES por el 90% del valor de la vivienda, a tasa de 3,7% anual a 20 años y 3,85% anual a 30 años. |
⚠️ Estas tasas son campañas comerciales con fechas de vencimiento, no condiciones permanentes. Cambian cada pocos meses. Antes de contar con una, confírmala directamente con el banco.
Ojo también con un detalle de la tabla: varias campañas todavía tienen topes de 4.000 UF, más bajos que el tope legal de 6.000 UF del programa ampliado. Que la ley permita hasta 6.000 UF no obliga a cada banco a ofrecer su mejor campaña hasta ese monto.
En cuanto a quiénes participan, en la licitación original de 2023 del Programa de Vivienda entraron nueve entidades: BancoEstado, Banco Santander, Scotiabank, Banco Internacional, BCI, Itaú, Banco BICE, Banco Falabella y Coopeuch, ofreciendo créditos con garantía estatal de hasta 10% del valor de la vivienda. En la segunda licitación, de julio de 2024, nueve bancos demandaron garantías por 1.970.000 UF, cuadruplicando la oferta disponible. Es decir, hay competencia real por estos cupos. La lista oficial de entidades adjudicadas bajo el programa ampliado de agosto de 2026 todavía no se publica.
5 errores frecuentes con FOGAES
1. Creer que es un subsidio que te deposita plata
No lo es. FOGAES no implica transferencia directa de dinero al beneficiario, sino una garantía que respalda al banco. Tú no recibes un peso: lo que recibes es un banco dispuesto a prestarte más y a pedirte menos pie.
2. Pensar que sirve para comprar una vivienda usada
El programa vigente aplica solo a viviendas nuevas. BancoEstado incluso lo separa en su propia oferta comercial: la línea "PRO FOGAES" es solo para vivienda nueva, mientras que su crédito hipotecario sin FOGAES sí cubre nueva y usada. El ministro de Vivienda, Iván Poduje, señaló en junio de 2026 que el Gobierno evalúa ampliar el uso de las garantías FOGAES a viviendas usadas, aunque la medida todavía requiere financiamiento y una definición presupuestaria. Es decir: hoy, no.
3. Buscar dónde postular
No hay dónde. Se solicita en el banco al pedir el crédito hipotecario, indicando que quieres usar el beneficio, y queda sujeto a la evaluación crediticia normal de esa institución.
4. Confundir FOGAES con FOGAPE
Son fondos distintos. FOGAPE, el Fondo de Garantía para Pequeños Empresarios, respalda créditos para pymes. FOGAES respalda créditos hipotecarios para vivienda. Ambos funcionan con la misma lógica de garantía estatal parcial y tienen fiscalización comparable de la CMF, pero sus objetivos, leyes y beneficiarios son distintos.
5. Usar topes viejos
Circulan por internet los topes de 4.500 UF, del programa 2023, y de 4.000 UF, del programa 2025. Desde el 17 de agosto de 2026 el tope de valor de la vivienda elegible es de 6.000 UF, con 80.000 cupos y vigencia hasta el 31 de mayo de 2028.
El consejo que casi nadie te da
Antes de descartar juntar un pie más grande, simula la carga financiera real. Un crédito al 90% con FOGAES significa un dividendo más alto que uno al 80%, porque estás pidiendo prestada más plata. Menos pie hoy es más dividendo por 20 o 30 años.
Lo práctico: pide a 2 o 3 bancos participantes una pre evaluación con y sin FOGAES, confirma que la vivienda sea nueva y de primera venta, y verifica el tope vigente antes de firmar la promesa de compraventa. Firmar promesa y después descubrir que el crédito no calza es el error más caro de todos.
banca.me: cuando el problema no es el crédito, es juntar el 10%
FOGAES baja el pie de 20% a 10%. Suena bien hasta que haces la cuenta: el 10% de una vivienda de 4.000 UF siguen siendo 400 UF que tienes que tener en la cuenta el día de la escritura. Esa es la parte que nadie te financia. Nosotros sí.
El pie, en cuotas y sin interés. Financiamos hasta el 75% del pie en hasta 60 cuotas, sin interés y sin seguros asociados. El resto lo pones tú. Con un crédito bancario aprobado por el 90% del valor, terminas aportando de tu bolsillo cerca del 2,5% de la propiedad.
Sin monto mínimo y con tope de 1.000 UF. Y si te llega plata antes de tiempo, prepagas cuando quieras, sin multa.
No pedimos renta mínima. Sí evaluamos cada solicitud. Funciona igual para trabajadores dependientes e independientes, y para primera vivienda, segunda o inversión.
Es un crédito aparte, con sus propias condiciones, que se suma al hipotecario. No lo reemplaza. Necesitas tener antes la aprobación bancaria del crédito principal.
Convive con el subsidio a la tasa, pero no lo entregamos nosotros. Ese beneficio lo otorga el banco donde tomas el hipotecario. Tampoco entregamos FOGAES: eso también corre por el banco.
Solo para viviendas nuevas de inmobiliarias en convenio, y el proyecto específico también tiene que estar asociado. Hoy trabajamos con PY, Gespania, Siena, Leon, Maquehue, Besalco y Bricsa, entre otras. Si eres inmobiliaria y te interesa un convenio, escríbenos.
También otorgamos crédito hipotecario propio, con plazo de hasta 40 años y toda la gestión de nuestro lado. banca.me entrega el crédito directamente y opera con fondos regulados por la CMF. Para partir, ingresa en banca.me: el proceso puede ser digital o presencial, se ve caso a caso.
Antes de decidir: casos particulares
Si tu presupuesto está entre 4.000 UF y 6.000 UF, hoy calificas por ley, pero puede que no califiques para las campañas de tasa más agresivas, que siguen topeadas en 4.000 UF. Compara programa y campaña por separado.
Si estás mirando vivienda usada, FOGAES no es tu camino en este momento. Y si tienes una promesa de compraventa firmada antes del 31 de diciembre de 2024, esa operación queda fuera del programa.
Si tu presupuesto es de hasta 4.000 UF, revisa además el Subsidio Tramo 4.000: son 5.000 cupos disponibles desde noviembre de 2026, con aporte del Minvu de 400 UF y ahorro mínimo exigido de 200 UF, para viviendas nuevas o usadas de hasta 4.000 UF, o 4.500 UF en zonas extremas, y puede complementarse con FOGAES y con el subsidio a la tasa. Lo desglosamos en Subsidio Tramo 4.000: qué es y cuándo se puede postular. Y si quieres entender la otra mitad del paquete, la que baja el dividendo en vez del pie, está en Subsidio a la tasa hipotecaria 2026: qué cambió con la nueva ley.
Preguntas frecuentes
¿FOGAES sirve para comprar una casa usada?
No. El programa vigente es exclusivamente para vivienda nueva. El Minvu señaló en junio de 2026 que evalúa extenderlo a vivienda usada, pero esa ampliación aún requiere financiamiento y definición presupuestaria.
¿Dónde postulo a FOGAES?
En ninguna parte distinta del banco. Vas a la institución financiera de tu preferencia, dices que quieres solicitar el beneficio junto con tu crédito hipotecario y pasas por la evaluación crediticia de esa entidad. No hay ventanilla separada ni formulario aparte.
¿Cuánto pie voy a necesitar realmente?
El programa exige que el financiamiento no supere el 90% del valor de la vivienda, o sea un pie mínimo de 10%. Cuánto te pida tu banco en concreto depende de su evaluación: el porcentaje que cubre la garantía puede variar según cada entidad.
¿FOGAES es lo mismo que FOGAPE?
No. FOGAPE respalda créditos para pequeños empresarios y FOGAES respalda créditos hipotecarios de vivienda. Comparten la lógica de garantía estatal parcial, pero son leyes, objetivos y beneficiarios distintos.
¿Hasta cuándo alcanza a durar el beneficio?
Con la ampliación vigente desde el 17 de agosto de 2026, el beneficio se extendió hasta el 31 de mayo de 2028 y los cupos subieron de 50.000 a 80.000. Como son cupos limitados, no conviene asumir que estarán disponibles todo ese periodo.
Notas y fuentes
BancoEstado, Enlace Inmobiliario, preguntas frecuentes FOGAES
Diario Estrategia, promulgación del Fogaes ampliado, 26 de agosto de 2026
Diario Financiero, despacho del proyecto en el Senado, 11 de agosto de 2026
T13, cómo funciona el Fogaes ampliado y Subsidio Tramo 4.000, 26 de agosto de 2026
La Tercera, contenido patrocinado por BancoEstado, qué es el FOGAES, junio 2023
La Tercera Pulso, lanzamiento del programa y entidades participantes, abril 2023
La Tercera Pulso, Hipotecario PRO y segunda licitación FOGAES
The Clinic, oferta hipotecaria de BancoEstado compatible con FOGAES, 9 de junio de 2026
Banco Santander, Crédito Hipotecario con Subsidio al Dividendo
Chócale, declaraciones del ministro Poduje sobre vivienda usada, junio 2026
Chócale, condiciones del lanzamiento original FOGAES, abril 2023
Redimin, crédito hipotecario BancoEstado PRO 2026 y distinción vivienda nueva o usada
Nota de transparencia
Hay tres puntos que no pudimos cerrar con fuente primaria y preferimos decirlo. Primero, la relación numérica exacta entre el pie de 10% y la cobertura de "hasta 60% del valor de la vivienda" que menciona gob.cl para el programa 2025, que parecen métricas distintas. Segundo, la lista oficial de entidades financieras adjudicadas bajo el programa ampliado de agosto de 2026, que aún no se publica. Tercero, las tasas comerciales citadas corresponden a campañas con fecha de vencimiento y pueden haber cambiado. Vamos a actualizar este post cuando salga información oficial nueva.
Este contenido es información general y no constituye asesoría financiera. Todo crédito está sujeto a evaluación y ninguna aprobación está garantizada. Verifica condiciones, topes y vigencias directamente con la institución financiera antes de firmar. Revisado el 28 ago 2026.
